誠意邀請您

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我們要:安居升值

業主朋友,您好!

我們是密切關注深9問題並一直為業主發聲的熱心業主群體,深灣9號物業管理差劣,相對可比物業,市價不升反跌。衆多業主此前業主大會上發聲,繼而55個單位業主聯合向管理公司提出系列嚴正要求、並促請業委會合法審議管理公司人士去留,從機制上制約不負責任之行爲,以重振業主之信心。惟現實是,業委會是業主目前合法和契約管理人交涉的唯一組織。業委會主席和秘書相繼辭職,亟需儘快補、改選。在業主們的權益受到不斷侵蝕的情況下,我們不能坐視自己的權益無法得到合法合理的保障而坐視不理、也不能聽任管理公司繼續不作爲了。

請您參與業主的聯名行動,要求業委會儘快進行補/改選。完善業主的溝通組織,强化業主們的核心力量,在一個更有效的平臺上推進業主們的共同目標,即,

業主安居生活,物業投資升值!

邀请函全文

我們是一群長期關注深9屋苑管理的業主。深9屋苑管理每況愈下,業主住戶發現屋苑管理問題長期得不到解決,而且與類似物業相比,市價已出現不升反跌的情況。

業委會是目前唯一有法律地位,可以代表業主整體與契約經理人天霸物業管理公司對接交涉的組織。深9的契約經理人沒有按照公契之明文規定,於2013年年底前建立首屆業委會,而是比公契規定的時間遲8年即2020年6月才去組織成立。現時業委會中的主席和秘書兩位成員已經辭職。

深9屋苑物業管理缺陷比比皆是,過往未得到妥善解決的事項不斷堆積,新的問題又接連產生。越來越有證據顯示,深9管理的問題,如不及時妥善全面處理,可能會是涉及屋苑樓宇結構、治安等根本性的層面。深9本具有地標性的位置和市場定位,而屋苑因得不到妥善管理,已讓居住者不能盡享其山海風情,業主的投資價值也處於風險當中。其中管理差劣根源問題包括:

(1) 天霸、捷盛、仲量聯行等的層層代理的關係,成爲公契經理人推卸責任及模糊業主視綫的主要風險;
(2) 操控業委會與業主之間的通訊橋梁,插手業委會內部事務,嚴重破壞業委會內部和諧;
(3) 巧用法律條文做護身符,利用業委會做避風港,公然漠視55個物業的聯名嚴正要求;
(4) 上演各種精心佈局,不斷蠶食業主的知情權和利益;
(5) 公共區域物業保養差劣,單位物業內部質量問題未能及時徹底維修和索償;
(6) 縱容道德淪喪之行爲,嚴重影響業戶人生安全並打擊員工士氣;
(7) 家居服務漫天開價,業戶生活嚴重困擾。

深9業主們雖為法律上的業主,但人數衆多較難統一意見和協調,反而現時地位被動和弱小,在成立業主立案法團之前,所有的渠道和平臺都受到管理公司的嚴密控制。唯一有法律對等地位的的業委會在被外部不停幹預滲透的同時,自身也存在諸多問題:

(8) 主席和秘書辭職多時,業委會無人交代,群龍無首下業主們陷入茫然甚至毫不知情;
(9) 業委會連接業主的橋梁閉塞,業主自尋代表發聲但求自保;
(10) 55個單位請求審議仲量人士去留以振民心,聲音經過業委會過濾後“被和諧”、“被消失”;
(11) 重要事項不在公契框架內公開透明地審議,為不負責任之行爲營造空間。

各位業委過去的辛勤工作及努力,業主們有目共睹及由衷感謝。惟深9業主們相互睦鄰禮儀尊重之餘,其共同緊急要務,是以業委會作爲有效運用其目前公契所定的唯一的法律地位,並落實來之不易的談判成果,從根本上遏制管理公司不負責任之行爲。大群業主集體提出人士去留審議的請求,是為業委會撐腰打氣強化共同力量。

無數在香港和外地的案例證明,只有業主們有效及時全面監管的屋苑,其管理才可以做到責任落實、業主與物管公司的關係才可以建立在合法合情合理的基礎上,屋苑樓宇設施得到合理維護保固,各業主的投資有管理上的保障、各住者有安全文明舒適優美的環境。契約經理人借深9目前只有業委會的現狀,已明文規定只有業委會才是業主整體唯一合法的溝通渠道。所以即便業主群體的人數眾多,對方也可以完全不放入眼內,因此各業主需要一個真真正正代表我們的業委會:

一個積極互動聆聽、團結業主的業委會;
一個維護業主權益、遵循民意的業委會;
一個議事透明公正、遵循公契的業委會;
一個洞悉複雜時局、果敢行動的業委會;
一個快速向前推進、邁向理想的業委會。

是選擇“被和諧”還是“求變革”?我們深信,只要瞄準深層次矛盾和果斷行動,定能從根本上治理表面的亂象,不會被只著眼每年300多萬蠅頭小利的商業圖謀疾礙我們引以爲傲、市場價值一百多億的深灣9號釋放光彩和價值。如果您與我們懷有共同的信念,我們誠意邀請您與我們建立聯係(方式見網頁最後),並加入我們的聯名簽署行動,内容為:

  1. 主要方案:聯名請求業主委員會按照公契第12.6條的規定,盡快召開特別業主大會選出九位業委會委員,作為現今業委會的繼任人。
  2. 後備方案:假如業委會沒有及時實現上述聯名請求的話,發起業主聯名議案,把該議案加入未來最早召開的業主大會議程之中,選出九位業委會委員,作為現今業委會的繼任人。

本次聯署,就是把上述兩個方案一次性授權給我們或您指定的代表,以便能在最早可能的時間召開業主大會,從而選出真真正正代表廣大業主的業主委員,以致力推動如下兩大目標: 居民安居生活、物業投資升值!

再次感謝並祝願大家在新的一年平安喜樂、萬象更新!

順頌

時祺

深9熱心業主群體

好!樂意參加(先備好以下文件)

(1)備好微信/WhatsApp的二維碼圖片,或賬號號碼,隨後上載建立聯係(如您的微信賬戶可以用手機號碼搜尋到,則只需留下微信賬號手機號碼);

(2)連接打印設備,隨後將需簽署文件。

備好後,即可正式開始了。

共三步驟:

1. 報名

上傳您的聯絡方式

請填寫您的電話/WhatsApp號碼,及上傳您的微信二維碼。填寫和上傳文件準備好(顯示100%)後,點擊“提交”按鈕。

    2. 下載、打印和簽署文件(下列方式2選1)

    【溫馨提示】爲了早日實現儘快補、改選,如果現任業委會沒有在近期召開業主大會,我們需要引用提前授權、啓動公契中規定5%業權發動聯名議案於業主大會表決,是推進補、改選的方式有效方式。如您以2.1授權方式提前簽署好文書,則如果需要下次業主大會前“第一時間”集體提出改選議案、則更爲方便。因爲授權的議題單一及簡單、建議考慮采用2.1方式。感謝!

    3. 上傳已簽署文件(或原件交回文件中所提供义工信箱地址)

    已填好、簽署妥當的授權文件,平整照相或掃描后,這裏上傳。選取的上傳文件準備好(顯示100%後,點擊“提交”按鈕)。

      電郵

      m9.concerned.owners@gmail.com

      郵件内容請注明您的單位號,及社交媒體聯係方式(如有)。

      微信

      微信賬號: M9_concerned_owners

      WhatsApp/電話

      WhatsApp ID: +852-66603923

      多謝您的參與!
      後面内容更加豐富。

      焦點問題Q & A

      契約經理人是嘉華集團的子公司“天霸物業管理有限公司”,該公司把深9物業管理交給嘉華另一子公司“捷盛物業管理公司”並以合約形式外包至“仲量聯行物業管理公司”。天霸一直拒絕公開最重要的外包合同以便不受監管(點擊查看),長期把日常管理事宜交給與業主沒有契約關係的代理人(捷盛、仲量)處理,導致代理人的管理表現沒有法律代價,各種管理問題得不到長期妥善治理,如日常清潔、地面交通和泳池管理等。

      仲量拒絕向業委會提供業主聯係方式,業委會目前與全體業主發佈資訊要先得到仲量認同才能通過其平臺發放。2021年1月,仲量高級經理Wesley 劉先生及物業經理Ronny李先生繞過業委秘書組織會議的職能,另行組織個別業委成員參與推動召開特別業主大會罷免業委會主席離開整個業委會的動議(見會議通知),並請來從未出席過業委會的嘉華公司三大經理來參會,造成業委會內部動蕩。詳細過程已記錄在經核實之2021年1月30日的會前記錄以及隨後的業委會會議記錄,可聯係業委會(marinella.oc.mail@gmail.com)取閲。

      55個物業的業主自行聯合並於2021年10月23日通過業委會向公契經理人天霸物業管理公司正式提出13點“嚴正要求信”(點擊看原信),天霸沒有在限期即同年11月9日前按要求回復全體業主,而是利用仲量聯行以空頭支票式的方案(點擊看方案)只發給業主代表一人。後經多次施壓,天霸才出現,但方案仍未完全按照業主的要求改進,並最後引述公契條文正式表示與55個單位的溝通告一段落,日後只會與業委會往來“一切事宜”(點擊看文件)。

      業委會會議記錄多次只向業主提供英文版,沒有中文版(見手機App截圖)。手機APP的開通本身有利業主及時瞭解業委會的動向,應該仿效坊間做法自動配對個人資料後自動開通,如今需要業主親自寫紙申請,無視大量非自住的業主及疫情原因無法回來之業主的需要提供便利的開通方式。同時,暴露管理問題的會議記錄深藏在APP的第3層目錄;含超級鏈接的會議記錄通知文件以圖片格式電郵發送,使業主無法直接點擊鏈接打開會議記錄;業委會的壁布版被放置在大堂不起眼之地方;對管理公司的指控,曾多次改變文書原意,如業主的聯署信原本是“嚴正聲明信”,被管理公司改成“請願信”,“failure to perform their oversight duties”翻譯成”未能履行的工作”。以上方式讓業主獲取真實資訊的難度增加。

      公共區域保養維修質量低劣,到處滿目蒼夷,設計品味蕩然無存(點擊查看圖庫)。單位內部因前期内外工程質量低劣問題對業戶產生嚴重困擾,而天霸沒有向發展商及時跟進索償及保證後續質量。如今部分公共區域保養期臨近,在利益與發展商嚴重衝突下,天霸按照預期不可能有誘因積極幫業主跟進。一旦保養期過去,業主們不但要承受物業質量下降的市場損失,還要承擔高昂之維修成本。

      根據多個業主渠道的觀察和反饋,仲量公司個別員工有嚴重個人道德問題,管理層在知情下一直沒有進行處理,負面影響到個別住戶和部分員工。後經一批業主共同施壓下,某問題員工方離職,但剩餘的問題員工目前仍然在位。

      小型家居服務維修費用高昂(見報價),市場上300元換電開關的事情要價1000元,10元的光管,居然要100元等。其他家居維修費用動輒成千上萬,在業主聯合要求下,管理公司仍只管外判,不理品質和價格(見回應方案)。其只顧圖利,致使業戶大小事務皆要自己勞心勞力,違背便民安居之應有理念。

      第一屆業委會主席和秘書辭任多時,業主們自身力量被削弱已成事實,但成員爲何辭職、各方議事溝通機制如何開展、如今貫徹的理念是什麽、工作分配如何進行,與民同步是否受阻等,業委會一直未正式向全體業主交待。

      現今業委會與業主溝通的橋梁被管理公司控制,僅靠一個電郵被動溝通,曾長期負責3大網絡社群與民溝通的秘書辭職後,剩下在群的3位業委鮮有就物業管理問題與業戶互動。業主唯有在業主大會上透過自己的代表去發聲,懇請業委會加強與民溝通,但會議結束近4個月,未見業委會有行動加強溝通,業主們提出的系列訴求業委會也一直無人出來接觸業主具體瞭解。

      55個單位的業主聯名以“感謝和請求信”(點擊看原信)主動與業委會溝通,除了特別感謝之餘,重點是請求儘快啓動行駛公契經理人賦予業委會審議仲量聯行各職級人事去留並進行決議向天霸要求執行的權利(見會議記錄),以重振廣大業主的信心。對此,業委會一直保持沉默,在最後的正式回復中把業主們的“感謝和請求信” 刪減成“感謝信”,要求儘快啓動人士去留審議之請求事項消失了。鏈接“兩信”原件(即“嚴正要求信”和“感謝和請求信”)的鏈接和二維碼一直是處於無法鏈接的狀態(見公佈文件)。

      管理合同談判進入到最後關鍵的審議階段沒有在公契約定的正式會議上進行,關鍵決策的審議是否合符民意、利益衝突如何規避、周年業主大會的會議議程是如何安排等,沒有會議記錄供業主參考瞭解。“兩信” (即“嚴正要求信”和“感謝和請求信”)事項在業主大會上口頭提出及之後再次書面提出後,沒有在隨後的第一次業委大會上被加入會議日程(見會議日程),並在捷盛楊狄麟先生一行人在業主施壓下到場參會的良機下,業委會也沒有人提出“兩信”事項從并代表55戶進行正式交涉。後來在業主們再次施壓下,其中的一封“嚴正聲明信”被修飾成“請願信”後才被編排到2021年11月29日業主大會后第二次業委會最後一個議事項目(第16項)(見會議通知),全程用了不到7分鐘,當中業委除了指導管理公司如何出具授權文書外,卻並未有對信中的內容和進展進行內部討論,例如管理公司提出的提升方案貨不對板的問題。

      Tina是1座業主,在港生活幾十年。丁女士相信,只要業主上下團結一心並採取及時有效的行動,深灣9號物業管理水平才有希望長遠提升。

      Virginia是深9第一批業主及深9三大網絡社群的創始人和管理人,植根國内和香港多年,多元化的背景和熱心爲民的做事方式贏得各界多年的信賴。她的目標是:遵守法律和公契,以業主爲中心,團結業主的共同力量,捍衛業主的共同權益!

      Lucy是2座業主,2021年搬入深灣9號,之前居住於大型地鐵上蓋新鴻基物業,對於高質素物業管理有較深刻體會,希望能與廣大業主們一起,為提升深灣9號的物業管理出一份力,將深灣9號變成我們更加美好高尚的家園。

      深9業主團結起來,實現安居升值。


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      屋苑管理的優化,全賴各位業主的參與!

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